Print Friendly, PDF & Email

Wonen staat anno 2020 wereldwijd hoog op politieke agenda. Het gaat immers niet alleen om een dak boven je hoofd, het beïnvloedt ook alle andere publieke domeinen. Een betaalbare en comfortabele woning heeft een positief effect op de algemene gezondheid, op economische veiligheid, energie, transport, educatie en tewerkstelling.

In februari buigt de VN zich over de wereldwijde wooncrisis. De Europese commissie trekt nu al aan de alarmbel. In december werd het nieuw Europees Semester gelanceerd. Wat betreft woonbeleid zien we al drie jaar op rij een toenemende kloof op de Europese woningmarkt tussen woningbezitters en zij die worden uitgesloten van de woonmarkt. De Europese Commissie waarschuwt voor sterke prijsstijgingen en relatief hoge schulden onder andere in Nederland, Ierland, Oost-Europa en de Baltische staten. Dit komt met name door het grote aantal woningeigenaars met een hypotheek en de gestegen woningprijzen. In verschillende landen zoals Oostenrijk, België, Tsjechië, Duitsland, Luxemburg, Malta en Portugal blijven de woningprijzen stijgen en zitten ze al boven de piek van 2008. Vooral in de Europese steden swingen de woonkosten de pan uit.

Grafiek: Betaalbaarheid van woningen meest problematisch in de EU Steden

Bron: EC and UN-Habitat 2016, gebaseerd op Eurostat data. Berekend als meer dan 40% van het beschikbare inkomen dat wordt uitgegeven aan wonen. Grootte van de bol staat gelijk aan het aandeel van de nationale bevolking dat in de aangeduide gebieden woont.

Tegelijkertijd is het aantal daklozen in alle Europese landen de afgelopen jaren sterk gestegen, enkel Finland doet het beter. Volgens onderzoek in 2016 hebben naar schatting 4 miljoen mensen in Europa geen woning. 410.000 mensen slapen op straat of in de daklozenopvang. De stijgende woonkosten, het tekort aan betaalbare woningen, veranderingen in de huurwetgeving, minder investeringen in sociale huisvesting en de stijgende armoedegraad liggen hier aan de basis (http://www.housingeurope.eu/resource-708/my-goal-is-a-home).

Volgens onderzoek in 2016 hebben naar schatting 4 miljoen mensen in Europa geen woning. 410.000 mensen slapen op straat of in de daklozenopvang.

In januari 2014 voerde het Steunpunt Welzijn, Volksgezondheid en Gezin een onderzoek naar thuisloosheid in Vlaanderen op vraag van toenmalig minister van Welzijn Jo Van Deurzen. Winteropvangcentra, reguliere opvangcentra en vormen van begeleid wonen werd gevraagd om gegevens te verzamelen. Dit leidde tot een eerste grove schatting in Vlaanderen: minstens 5.378 personen zijn dak- of thuisloos, 711 volwassenen en 53 kinderen maakten gebruik van de winteropvang, 593 keer werd de toegang tot de winteropvang geweigerd, 4.614 personen verblijven in een langdurige opvangvoorziening of in begeleid wonen.

Verschillende Europese steden zoeken naar creatieve oplossingen voor het nijpende tekort aan betaalbare woningen. In Berlijn heeft het stadsbestuur van groenen, sociaal-democraten en radicaal linksen beslist om de huurprijzen vijf jaar te bevriezen. Een antwoord op de vastgoedboom, waarbij huurprijzen soms verdubbelden. De nieuwe huurwetgeving, Mietendeckel, zou van kracht worden in het eerste kwartaal van 2020. De Mietendeckel omvat 1,5 miljoen woningen die voor 2014 zijn gebouwd.

Wenen kent een rijke traditie aan publieke huisvesting: 2/3 van zijn inwoners wonen in gesubsidieerde huisvesting. In 2012 ontstonden SMART-woningen als antwoord op de stijgende woningprijzen op de private woningmarkt. Compacte woningen van 40 tot 100 vierkante meter, die voldoen aan het huidige wooncomfort, met verschillende gemeenschappelijke ruimten. Deze appartementen zijn ook een antwoord op het toenemende aantal eenoudergezinnen en op de vergrijzing. Ook jonge koppels vinden hier hun gading.

Het tekortschietende antwoord van de nieuwe Vlaamse regering

Ook in Vlaanderen woedt de wooncrisis en ze neemt steeds grotere vormen aan. De resultaten uit de jaarlijkse woonsurvey liegen er niet om. In 2018 is het aanbod sociale woningen nog steeds bijzonder mager, kampt 1 op 5 Vlaamse huishoudens met betaalbaarheidsproblemen en woont 17% van de private huurders in een woning van zeer slechte kwaliteit. De kwetsbare huishoudens worden het hardste getroffen.

Moedeloos wordt je er van. Zeker wanneer je het regeerakkoord en de beleidsnota doorneemt. De mantra ‘voor wat, hoort wat’ vinden we ook terug in het woonbeleid van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependale (N-VA). Opnieuw legt men sterk de focus op eigendomsverwerving.

De sociale huisvesting evolueert steeds meer naar een armenhuisvesting.

De private huurder blijft volledig in de kou staan. De betaalbaarheid wordt niet aangepakt. Integendeel, de vorige regering trok de huurwaarborg op van twee- naar drie maanden. Het water staat aan de lippen van mensen in armoede. Een krachtig en aangepast woningkwaliteitsbeleid is cruciaal, onder meer bij herhuisvestingsproblematiek. De huidige opzet wordt voornamelijk beperkt tot technische optimalisatie van het instrumentarium.

De sociale huisvesting evolueert steeds meer naar een armenhuisvesting. De nieuwe huurprijsberekening die onder minister Homans werd doorgevoerd, bevat duidelijk elementen van de private huurmarkt. Een energiecorrectie, berekening van de marktwaarde, …. Vandaag spendeert 23% van de sociale huurders meer dan 30% van zijn inkomen aan sociale huur. En er zullen nog nieuwe huurprijsstijgingen doorgevoerd worden deze legislatuur.

Men pakt uit met de renovatie van het bestaande patrimonium, ten koste van de noodzakelijke uitbouw van het sociaal woningaanbod. 25.000 nieuwe of gerenoveerde sociale woningen op 5 jaar tijd is beschamend weinig. 153.910 gezinnen stonden in 2018 op de wachtlijst met een duurtijd van 3 tot 10 jaar in de grote steden. 10 jaar, dat zijn 10 lange jaren in veel arme gezinnen.

84% van woonsubsidies gaat vandaag naar eigendomsverwerving, 14% gaat naar sociale huurwoningen en 2% naar de private huurmarkt.

In plaats van te investeren in het aanbod, voert men allerlei drempels in die net de toegang tot een sociale woning beperken. Kijk bijvoorbeeld naar de verstrengde lokale binding: men moet 10 jaar in Vlaanderen wonen en 5 jaar in dezelfde gemeente voordat men recht heeft op een sociale woning. Een symbooldossier, met grote gevolgen voor mensen die in armoede leven en erkende vluchtelingen. De toegang op basis van woonnood verdwijnt en gebeurt nu chronologisch. Er komt een middelentoets en controle op eigendom. Daarnaast moet een sociale huurder de taalkennisvereiste A2 naleven en moeten ze zich verplicht inschrijven bij de VDAB. Na uithuiszetting geldt er een verbod van drie jaar om je opnieuw in te schrijven, wat neerkomt op minimaal 6 jaar wachten op een sociale woning.

Kortom er wordt helemaal niets gedaan aan de heersende wooncrisis.

De zin en onzin van eigendomsverwerving

Over de afbouw van de woonbonus in het Vlaams regeerakkoord is het afgelopen half jaar al veel inkt gevloeid. Na de aankondiging volgde een stormloop op de woningmarkt. Notarissen en banken ontvingen tot twee keer zo veel kopers als het jaar voordien. Met als gevolg dat de woningprijzen op korte termijn spectaculair stegen. Ook in het politieke halfrond laaiden de gemoederen op.

Sinds decennia promoten onze overheden het eigenaarschap via premies, fiscale stimulansen en sociale leningen. 84% van woonsubsidies gaat vandaag naar eigendomsverwerving, 14% gaat naar sociale huurwoningen en 2% naar de private huurmarkt. Woningbezit is voor veel mensen een vorm van sociale bescherming. Een eigen woning vormt een belangrijk onderdeel van het vermogen van Belgische gezinnen. Woningbezit is bij gepensioneerden bovendien een buffer tegen armoede.

Anderzijds stellen we vast dat het recht op wonen niet voor iedereen kan gegarandeerd worden. 240.000 gezinnen komen na het betalen van hun private of sociale huur, exclusief kosten voor water en verwarming, in armoede terecht. Sinds 2005 is de kloof tussen de laagste inkomens en de middeninkomens sterk toegenomen. Ook de kloof tussen de rijkste inkomens en de middengroep wordt alsmaar groter. Binnen de hoogste inkomens bedraagt het eigenaarsaandeel 90% in 2018. Dit is 20% meer dan in middelste inkomensgroep, en ligt ook hoger dan in 2013 (84%). In de laagste inkomensgroep is maar 1 op 2 huishoudens een eigenaar, terwijl dat in 2005 nog 63% was. Een woning lijkt minder en minder haalbaar voor de laagste inkomens.

De stijging van de vastgoedprijzen werd tot 2007 ondersteund door de stijging van het beschikbaar inkomen van de Belgische gezinnen, maar sinds 2009 stijgt het beschikbaar inkomen niet meer.

Verbazen doet dit niet als je naar vastgoedprijzen kijkt. Deze zijn de laatste 25 jaar verviervoudigd. Diverse studies tonen aan dat zowel de woonbonus als langere looptijden van leningen hier aan de basis van liggen, en niet enkel de toenemende koopkracht. De stijging van de vastgoedprijzen werd tot 2007 ondersteund door de stijging van het beschikbaar inkomen van de Belgische gezinnen, maar sinds 2009 stijgt het beschikbaar inkomen niet meer.

Verklaring woningprijsevolutie aan de hand van onderliggende koopkracht variabelen, 1973-2013, België

De toenemende ongelijkheid was een belangrijk argument voor woonexperten om te pleiten voor de afschaffing van de woonbonus, ten voordele van een uitbreiding van sociale huisvesting. Het vrijgekomen budget had aangewend kunnen worden voor 100.000 extra sociale woningen. (decenniumdoelen, 2019).

Maar Jambon I koos voor een verlaging van de registratierechten naar 6%. Toegegeven, in internationaal en Europees perspectief liggen de registratierechten in België hoog. Hoge registratierechten beperken de verhuismobiliteit. Een huis wordt in België gemiddeld slechts om de 38 jaar verkocht, een appartement om de 33 jaar. In Nederland, Duitsland en Frankrijk, waar de registratierechten 6% bedragen, verkoopt men gemiddeld binnen de vijftien jaar. In Groot-Brittannië waar de registratierechten zeer laag liggen, verkoopt men al na 10 jaar.

Een verlaging van de registratierechten ondersteunt in principe ook starters, jonge gezinnen, éénoudergezinnen en gezinnen met een beperkt budget in de verwerving van een eigen woning, omdat zij minder geld cash op tafel moeten leggen Maar op maatschappelijk niveau zorgt deze maatregel tegelijk voor een opwaartse druk op de vastgoedprijzen. De meest kapitaalkrachtige kopers halen er opnieuw het grootste fiscale voordeel uit. De middenklasse op de woningmarkt, met woningprijzen net boven 200.000 euro, kan het hardst geraakt worden door de verschuiving.

Hoe je het ook draait of keert, de afbouw van de woonbonus is een besparingsronde.

Wie vaart er dan wel bij? Mensen die geen woonkrediet moeten afsluiten voor de aankoop van een woning. De happy few dus. En natuurlijk de Vlaamse regering. Want hoe je het ook draait of keert, de afbouw van de woonbonus is een besparingsronde. Met de verlaging van de registratierechten heeft men 140 miljoen euro per jaar minder inkomsten. Maar met de afschaffing woonbonus heeft men oplopend 53 miljoen minder uitgaven in 2020 tot 328 miljoen in 2024. Daarenboven genieten mensen met een tweede woning nog wel een belastingvoordeel. Dat is het gevolg van de zesde staatshervorming in 2014. Daardoor zijn de gewesten fiscaal bevoegd voor de eerste woning, maar de federale regering voor de tweede woning . Tenenkrullend.

Wat dan wel

Het ideaal van een goed woonbeleid zijn goede, betaalbare en veilige woningen  voor iedereen.

Dat kan enkel met een Vlaams woonbeleid met stevige sociaal rechtvaardige accenten en met middelen die gerichter worden ingezet voor mensen met een bescheiden inkomen.

Hiervoor is een hervorming van de woonfiscaliteit zondermeer nodig. Kijk alleen al naar de geïntegreerde woonbonus. Die is efficiënt noch billijk. Met 40% van de uitgaven die enkel naar de twee hoogste inkomensdecielen gaan. Bovendien heeft de woonbonus een sterk prijsopdrijvend effect op de vastgoedmarkt, met gevolgen voor iedereen. Het Vlaams ABVV pleit voor een duurzaam Vlaams woonbeleid dat niet alleen inzet op eigendomsverwerving, maar ook op de ondersteuning van huurders en het verduurzamen van het Vlaamse woningenbestand. Fiscale instrumenten kunnen hiervan deel uitmaken, maar er dienen ook voldoende middelen te worden voorzien voor huursubsidies en investeringen in een sterke sociale huisvestingssector. Daarnaast is het Vlaams ABVV voorstander van een regulering van de huurprijzen.

In landen waar sterk is ingezet op publieke huisvesting en de regulering van de private huurmarkt, komt men in de drie woningmarktsegmenten tot degelijke en betaalbare huisvesting voor verschillende inkomensgroepen.

Sociale huisvesting is de meest efficiënte en effectieve manier om betaalbare, kwaliteitsvolle woningen voor iedereen te garanderen. Het aanbod aan sociale huisvesting moet verder uitgebreid worden via de gekende aanbieders. Het Vlaams aandeel sociale huisvesting ligt met 7% te laag om prijsstijgingen op de woningmarkt af te remmen. Meer betaalbaar aanbod kan bovendien renovatiebudget vrijmaken. Ook de kwaliteit van de huurwoningen – nu een stuk lager dan die van koopwoningen – moet beter.

België is zeker niet het enige land dat sterk inzet op eigendomsverwerving, ook Finland, Frankrijk, Noorwegen, Ierland en het VK zijn landen met een hoog aandeel eigenaars. Opvallend is dat dit niet altijd betekent dat er minder geïnvesteerd wordt in sociale huisvesting. In Finland vertegenwoordigt de sociale huurmarkt 13% van de woning huurmarkt, in Frankrijk gaat het om 16,8%. De sociale huisvesting in België is daartegenover beperkt. De sociale huursector vertegenwoordigt over heel België een schamele 6% van de woningmarkt. Veel minder dan in onze buurlanden.

In landen waar sterk is ingezet op publieke huisvesting en de regulering van de private huurmarkt, komt men in de drie woningmarktsegmenten tot degelijke en betaalbare huisvesting voor verschillende inkomensgroepen. De beslissing om te kopen hangt dan minder samen met de sociaaleconomische positie, maar met levensloop. En net dat zou wel eens hét antwoord op de wooncrisis kunnen zijn.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInEmail this to someone