In Gent trokken 33.203 mensen op 8 oktober naar de stembus over een thema dat iedereen aanbelangt: betaalbaar wonen. Daarmee haalde actiegroep Te Duur ruim de vereiste 10% opkomst en is het referendum geldig. Alle inwoners ouder dan 16 jaar, 220.000 Gentenaars, mochten zich uitspreken over de volgende twee vragen:
- Gemeentelijk publiek vastgoed mag niet geprivatiseerd worden?
- Moet de Stad Gent publieke gronden inventariseren om 40 % sociaal wonen te realiseren?
De grote meerderheid (resp. 79% en 77%) stemden 2 keer ‘ja’ en stuurt daarbij een belangrijke boodschap naar het stadsbestuur: zorg dat er een écht politiek debat gevoerd wordt over publieke gronden en hoe ze ingezet kunnen worden voor betaalbaar – en sociaal wonen. Een mooi voorbeeld hoe beleid van onderuit vormgegeven kan worden op lokaal niveau.
Het startschot
Het burgerinitiatief Te Duur ging van start op 19 februari 2022 als aanklacht tegen het de hoge woning- en huurprijzen, het tekort aan sociale woningen en de verkoop van gronden.
De actievoerders gingen de daaropvolgende maanden de straat op, op zoek naar 26.725 handtekeningen (10 % van de Gentenaars) om een referendum te kunnen organiseren rond betaalbaar wonen. Ze verzamelden er een pak meer: in totaal 35.620 handtekeningen. In juni 2023 kregen ze dan ook groen licht voor een volksraadpleging.
Het idee om in Gent en Oost-Vlaanderen volksraadplegingen en burger interpellaties te organiseren, komt voort uit het succesvolle referendum in Berlijn in september 2021.
Het idee om in Gent en Oost-Vlaanderen volksraadplegingen en burger interpellaties te organiseren, komt voort uit het succesvolle referendum in Berlijn in september 2021. Daar sprak 54% van de deelnemers zich toen uit voor de onteigening van grote private beleggers op de huurmarkt. Sinds 2007 investeerden grote private vennootschappen al 42 miljard euro in private huurappartementen. Deutsche Wohnen bijvoorbeeld bezit meer dan honderdduizend panden in Berlijn. De prijs voor een huurwoning steeg met maar liefst 197% op tien jaar tijd. Berlijn is onbetaalbaar geworden voor heel wat gezinnen. De actiegroep Deutsche Wohnen & Co Enteignen wil 12% van de Duitse flats onteigenen en opnieuw onderbrengen in gemeenschappelijke eigendom.
De situatie in Gent
Voor heel wat Gentenaars is het woonaanbod in de stad te duur. Uit de recente woonstudie van de stad Gent, blijkt dat de bevolkingsgroei de betaalbaarheid van woningen onder druk zet. De vastgoedprijzen zijn de laatste jaren sterk gestegen in Gent, meer dan in de andere centrumsteden. Gemiddeld wordt 23% van het gezinsinkomen besteed aan wonen, veel meer dan in de andere centrumsteden (19%) en in Vlaanderen algemeen (15%).
Groeipercentage mediaankoopprijs voor huizen (exl. Appartementen) in 2021 t.o.v. 2010 per regio
Bron: Statbel/ provincie.in.cijfers in Woonstudie Gent, 2023
Volgens Statistiek België bedroeg in 2022 de mediaan aankoopprijs van een rijhuis 339.000 euro. Voor een huurappartement betaal je 844 euro, een prijsstijging van 11,4% in vergelijking met 2021 (Huurbarometer, 2023).
Het groeiend aantal hoger opgeleiden die na hun studies blijven hangen in de stad, heeft geleid tot een toenemende vraag naar gezinsvriendelijke woningen en hogere vastgoedprijzen. De schaarste aan geschikte woningen speelt een belangrijke rol en zet de huurmarkt onder druk. Mensen met een groter budget begeven zich meer en meer op de lagere segmenten van de woningmarkt op zoek naar een gezinsvriendelijke woning. Met prijsstijgingen en een verschraling van het goedkopere (huur)aanbod tot gevolg. Daarnaast wordt een steeds groter deel van de woonmarkt in Gent verhuurd aan toeristen, via platformen als airbnb. Dit is problematisch, zeker met het beperkte aanbod dat er al is. De lagere inkomens zijn in beide gevallen het grootste slachtoffer: zij kunnen de (huur)prijzen in hun buurt niet meer betalen en zien zich genoodzaakt te verhuizen naar goedkopere gemeentes buiten de stad.
De onbetaalbare woonmarkt raakt iedereen, maar vooral de huurders. Gent kent een zeer groot aandeel huurders. Ongeveer 50% van alle huishoudens in Gent woont in een huurwoning, dit is veel in vergelijking met de rest van Vlaanderen (31%). 11% van de huishoudens huurt een sociale woning, 39% huurt op de private markt. De private huurmarkt is echter duur en de vraagprijs is niet in verhouding met de geboden kwaliteit. De helft van de private huurders besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan wonen. En ondanks een actief kwaliteitsbeleid van de stad, nemen de kwaliteits- en verkrottingsproblemen toe. Huurders boeten in op woonkwaliteit om nog een betaalbare woning te vinden. In Gent zou ongeveer 28.000 huurwoningen niet aan de basiseisen inzake kwaliteit voldoen.
Het wordt de opdracht van de overheid om het betaalbaar wonen op de huurmarkt de komende jaren fors uit te breiden voor de laagste inkomens. Het stadsbestuur kijkt daarvoor terecht naar sociale huurwoningen, maar er is nog veel werk aan de winkel. Steden Gent en Antwerpen hebben vandaag het grootste aantal sociale woningen in Vlaanderen (woononderzoek 2021), maar tegelijkertijd stonden er in 2022 14.853 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale huurwoning in Gent. De stad heeft de mooie ambitie om het aandeel sociale huurders tegen 2030 te laten toenemen tot 14,5% en tegen 2040 16%. Maar of dat voldoende is? Volgens de prognoses zou het aanbod dan nog niet de woonvraag volgen. Bovendien zou 3/4 van het nieuwe woningaanbod bestaan uit appartementen, terwijl net de vraag naar gezinswoningen groot is. Het is vooral de vraag of de politiek de komende jaren werk zal maken van de doelstellingen op papier.
De eisen van Te Duur
- 40% sociale woningen
De actiegroep Te Duur eist dat de stad meer inzet op sociale woningen. Ze gaan enerzijds voor 20% klassieke sociale woningbouw en 20% alternatieve woonvormen waarbij huishoudens een betaalbare woning op publieke grond huren of kopen. Dit is niet onmogelijk. Stad Gent is de grootste aandeelhouder van Thuispunt Gent, de ééngemaakte woonmaatschappij, die straks het volledige sociaal woonpatrimonium op het Gents grondgebied zal beheren en verhuren. Het stadsbestuur heeft dus alle troeven in handen om de eerste doelstelling te realiseren.
Voor de alternatieve woonvormen kijken ze naar goede praktijken in andere steden. Eén ervan is de Grondregie in de stad Brussel. Hier beheert en verhuurt de stad Brussel zelf ontroerend vastgoed, momenteel gaat het over 3800 woningen. Het is een aanvulling op de bestaande sociale huurmarkt in Brussel. De huurprijs van de woningen weerspiegelt de gedane investeringen, maar wordt niet gedreven door winst. In dit systeem kan ook voorrang gegeven worden aan bepaalde doelgroepen die het moeilijk hebben op de private huurmarkt. Ook in Gent is dit perfect haalbaar. De stad heeft nog veel publieke gronden en gebouwen in zijn bezit. Stadsontwikkelingsbedriijf SOGent kan daarbij perfect fungeren als publieke vastgoedspeler. Zij maken vandaag al deel uit van de groep Gent en beheren het vastgoed van de stad Gent. SOGent heeft publieke gronden en gebouwen in zijn bezit en realiseert al in een aantal woonprojecten budgethuurwoningen. Alleen worden die vandaag verkocht aan private spelers.
Een andere toepassing zijn de community Land Trusts. In België zijn het voornamelijk private initiatieven, maar het principe kan ook toegepast worden op publieke gronden. De grond blijft dan in eigendom van de gemeenschap en de eigenaar koopt of huurt alleen de woning. De aankoopprijs ligt een stuk lager, omdat de grond niet wordt meegerekend. Ook hier kan SOGent zijn rol spelen. Vandaag passen ze dit principe zelfs al toe. Private bouwpromotoren kopen woningen, knappen ze op om vervolgens sociaal te verhuren. De grond blijft van SOGent.
- Een halt aan privatisering van gronden
Uit al deze voorbeelden blijkt dat voldoende publieke gronden en – gebouwen cruciale instrumenten zijn om te komen tot een leefbare stad voor iedereen. Het behouden van publieke grond is een must om te komen tot meer sociale woningen. Het is van belang dat een stad zo veel mogelijk zijn publieke gronden in eigen handen houdt, omdat het een cruciale hefboom is voor een rechtvaardig woonbeleid. Je kan enkel op die manier blijven wegen op het lokaal woonbeleid. Eigendom verkopen brengt op korte termijn geld in het laadje, maar op lange termijn heb je geen enkel zeggenschap meer als gemeente over de ruimtelijke ordening.
Er zijn in Gent drie publieke instanties die vastgoed bezitten:
- Stad Gent, OCMW Gent, SOGent en alle andere entiteiten die onder de Groep Gent vallen.
- Woonmaatschappij Thuispunt Gent, waar Stad Gent de grootste aandeelhouder van is.
- Alle overige publieke instanties, zoals bijvoorbeeld de Belgische staat, de NMBS, de provincie, andere woonmaatschappijen dan Thuispunt Gent, etc… De Stad Gent heeft onvoldoende zeggenschap over de bestemming van hun vastgoed en kan de verkoop aan private investeerders dan ook niet tegenhouden.
In het eerst en tweede geval heeft de Stad Gent de bevoegdheid om te beslissen dat het betreffende publiek vastgoed niet meer geprivatiseerd mag worden. Daarover gaat de eerste vraag in het referendum.
- Bank van publieke gronden
Als de stad Gent 40% sociaal wonen willen realiseren, zijn er veel publieke gronden nodig. Meer dan het bestaande patrimonium van Groep Gent. Er dient dus ook gekeken te worden naar andere gronden van publieke instanties. De actiegroep denkt daarbij aan gronden van de NMBS, de universiteit Gent, middelbare scholen, kerken en kloosters, Havenbedrijf Gent, lokale politie…. Ook de onteigening van leegstaande krotten kan in aanmerking komen. In plaats van te verkopen aan een private projectontwikkelaar, kunnen al deze gronden ingebracht worden in de grondenbank.
Een grondenbank wordt vandaag hoofdzakelijk gebruikt voor landbouwgronden, maar het instrument is ook geschikt voor woongronden. De bank zou volledig in handen zijn van de stad Gent, die instaat voor het verwerven, beheren en toewijzen van de gronden. Het voordeel van de grondbank is dat de overheid zelf kan beslissen oven de bestemming van de gronden (sociale woningen, alternatieve betaalbare woonvormen, …) en het overzicht behoudt.
Onze eisen als vakbond
Wonen werd op het congres van het Vlaams ABVV gekozen als het belangrijkste thema voor de komende vier jaar. Wonen is meer dan alleen een dak boven ons hoofd. Het gaat over onze koopkracht, onze levenskwaliteit, onze gezondheid woon-werkverkeer, de zorg op onze oude dag…. De wooncrisis moet aangepakt worden en dringend.
Iedereen moet toegang hebben tot een betaalbare kwaliteitsvolle woning. Wij willen een overheid die fors investeert in publieke huisvesting (koop -en huurwoningen), die een sociale regulering van de private huurmarkt invoert en ingaat tegen de financialisering van huisvesting. Het verzoenen van betaalbaarheid, energiebesparing en woonkwaliteit is voor ons de uitdaging voor de komende jaren.
Het thema wonen leeft bij de gehele bevolking. Een goede woning is een basisbehoefte. En het huidige woonbeleid werkt niet, dat is duidelijk. Een referendum is dan wel niet bindend, maar het geeft wel een alarmsignaal. De ontevredenheid over de woonsituatie in Gent zal een belangrijk thema worden van de (lokale) verkiezingen in 2024. De politieke partijen kunnen daar niet meer rond. Alle partijen in de Gentse gemeenteraad, behalve de N-VA, staan ook open voor het idee van een grondenbank, maar een algemeen verbod op de verkoop van publiek vastgoed ligt politiek moeilijk.
Iedereen moet toegang hebben tot een betaalbare kwaliteitsvolle woning.
Maar de discussie moet breder gevoerd worden dan enkel de lokale besturen. Wetgeving en financiën zijn immers Vlaamse bevoegdheid. Vlaanderen heeft de hefbomen in handen om te komen tot een sociaal woonbeleid. De septemberverklaring van de Vlaamse regering toont ons opnieuw hoe ver we nog afstaan van dat doel. Minister Diependaele haalt opnieuw geld uit het budget van sociale huisvesting, dit terwijl er 176.000 mensen op een wachtlijst staan voor een sociale woning. De regering doet met het geld een beroep op de sociale woonmaatschappijen om koten te bouwen… Tegelijkertijd wordt er met geen woord gerept over de benarde situatie waar heel wat private huurders zich in bevinden. Met zulk beleid help je de meest kwetsbare gezinnen niet vooruit.
Tijd voor ander beleid.
Meer informatie: klik hier.
