Het is tijd om sociale huisvesting een warmer hart toe te dragen

Onze regeringen zetten al decennia sterk in op woningbezit. Dat vertaalt zich in een groot aantal financiële stimulansen om dat eigen huis ook voor de lagere inkomensgroepen mogelijk te maken. Maar het systeem botst op zijn grenzen. Het grootste stuk van de fiscale ondersteuning komt terecht bij de hoogste inkomens en tegelijk swingen de vastgoedprijzen de pan uit. De laagste inkomens, alleenstaanden en jongeren zonder een spaarpot zijn de pineut. 250.000 gezinnen verkeren in woonnood in Vlaanderen. Er zijn sterkere beleidsinitiatieven nodig om die problemen aan te pakken.

Sociale huisvesting kreeg in België weliswaar een rol in de wederopbouw na de twee wereldoorlogen, maar veel minder sterk dan in onze buurlanden. In vergelijking met andere westerse landen is het aandeel sociale woningen in Vlaanderen klein (7%). Nederland (38%), Oostenrijk en de Scandinavische landen staan bekend om hun groot aantal sociale woningen. Maar ook Frankrijk (16%), Ierland en de UK (18%) hebben een hoger aandeel. Frankrijk deed de laatste jaren zelfs een inhaalbeweging. De stad Parijs besliste om tussen 2016 en 2020 elk jaar 7000 nieuwe sociale woningen te bouwen.

Bron: OECD (2020)

Bij ons ligt het gemiddeld sinds de jaren ’90 op ongeveer 2 000 woningen per jaar. In de jaren ’70 zaten wij in België ook aan meer dan 7000 extra sociale woningen per jaar, maar dat werd in de jaren ‘80 een halt toegeroepen door de slechte budgettaire situatie en discussies tussen de gewesten over de verdeling van de schulden. ‘Zwarte Zondag’ leidde tot een mindshift. De grote doorbraak van het Vlaams Blok in 1991 was de aanleiding voor het ‘Urgentieprogramma voor de sociale huisvesting’ van de toenmalige Vlaamse regering, met als doel 10 000 extra sociale woningen te bouwen op vier jaar tijd. De gemeenten kregen in 2009 een hele reeks nieuwe instrumenten via het Grond- en Pandendecreet en Vlaanderen legde hen een minimum aantal te realiseren sociale woningen op tegen 2020 (Winters, 2018).

Noodzakelijke doelstellingen, maar ze blijken niet voldoende. Bijna 180.000 mensen staan vandaag op de wachtlijst voor een sociale woning. Die wachtlijst groeit elk jaar aan. Tegelijkertijd is er in de begrotingskas voor de bouw en renovatie van sociale woningen in 2022 meer dan 1 miljard euro blijven liggen.

De woonproblematiek aanpakken zou zich al op 18 maanden terugverdienen. Onder andere via de dalende uitgaven in de gezondheidszorg.

Het recente plan van minister Diependaele om de private huurmarkt in te schakelen via geconventioneerd verhuren biedt geen oplossing voor de huidige woonproblematiek. Zeker niet als je 1000 euro huur kan vragen en de inkomensgrenzen op 46.170 euro bruto voor een alleenstaande liggen . Een vergelijking met onze buurlanden leert bovendien dat het inschakelen van private investeerders eerder de sociale woningvoorraad doet afnemen.  (Heylen, 2023). Er is nood aan een plan op langere termijn om het totaal aanbod aan sociale woningen te verhogen; via nieuwbouw, versnelde renovatie van bestaande sociale woningen en omvorming van gebouwen tot sociale woningen. Onder overheidstoezicht en niet overgelaten aan de grillen van de private investeringsmarkt. Maar bovenal moet het imago van sociale huisvesting beter. Vandaag is dat momentum aangebroken.

De sociaal-economische voordelen van sociale huisvesting

De positieve effecten van sociale huisvesting moeten veel meer in de verf gezet worden. Sociale huisvesting is een belangrijke buffer tegen armoede. Sociale huisvesting verhoogt de koopkracht van gezinnen. Dankzij lagere woonkosten houden sociale huurders meer over op het einde van de maand waardoor ze een betere toegang hebben tot andere goederen en diensten. Heel wat studies tonen dit ook aan. In eigen land doet de toegang tot sociale huisvesting het armoederisico met 40% dalen. Daarnaast toonde onderzoek in het Verenigd koninkrijk aan dat betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting het risico op kinderarmoede doet afnemen. Geluidsoverlast en een gebrek aan woonruimte hebben een negatieve invloed op de schoolresultaten van kinderen en jongeren en hun ontwikkeling algemeen.

(Afbeeldingen uit Housing Europe Observatory, 2022)

Onze woonomstandigheden en gezondheid zijn sterk met elkaar verbonden. Eurofound berekende in 2016 dat de jaarlijkse economische kost van Europeanen die in erbarmelijke huisvesting leven geschat moet worden op 194 biljoen euro. De woonproblematiek aanpakken zou zich al op 18 maanden terugverdienen onder andere via de dalende uitgaven in de gezondheidszorg. De woonsituatie is een belangrijke oorzaak van gezondheidsongelijkheid. Zo bleek dat mensen in slechte woonomstandigheden vaker besmet werden door covid en er ook vaker aan stierven. Bij 1/3 van de volwassenen die tijdens de lockdown kampten met (mentale) gezondheidsproblemen, was dit te wijten aan een gebrek aan eigen ruimte of de slechte staat van de woning (Housing Europe, 2021).

Kortom, een duurzame woonsituatie opent deuren naar duurzame tewerkstelling, een betere educatie en een goede gezondheid. Een instabiele woonomgeving leidt tot het omgekeerde. Ook in de aanpak van deze problematieken is sociale huisvesting een deel van de oplossing. Denk maar aan initiatieven zoals Housing First. Woongerichte oplossingen zijn de beste oplossing tegen dak- en thuisloosheid en kosten de overheid minder dan het voorzien van gespecialiseerde opvang.

De slechte reputatie van ons sociaal huisvestingsmodel

Investeren in sociale huisvesting heeft een enorme toevoegde waarde zowel op individueel  als op maatschappelijk niveau. Maar zo ver de hoerastemming want de sociale huisvesting kampt met een slechte reputatie. In veel Europese landen is het aandeel sociale woningen de laatste jaren zelfs afgenomen en evolueert de sociale huisvesting tot een armenhuisvesting. Een sociale huisvestingsmodel dat enkel gericht is op het huisvesten van de meest kwetsbaren krijgt vaker te maken met stigma. In een model van volkshuisvesting zoals in Nederland en Wenen zijn de woningen toegankelijk voor diverse inkomensgroepen en geniet de sociale huisvesting een bredere maatschappelijke steun.

In ons land is de toegang tot sociale huurwoningen traditioneel sterk gericht op de laagste inkomensgroepen. In 2022 bedraagt de maximale inkomensgrens 25.850 euro bruto voor een alleenstaande. Voor eenoudergezinnen en koppels ligt de grens op 38.773 euro, plus 2.167 euro per persoon ten laste. Anno 2018 behoorde 55% van de sociale huurders tot de laagste inkomensgroep. Veel sociale huurders zijn eenoudergezinnen en mensen die leven van een uitkering (Heylen, 2023). Bijna de helft van de sociale huurders is ouder dan 60 jaar.

Volgens een bevraging van ArmenteKort vzw liggen de werkloosheidscijfers 50% hoger bij mensen op de wachtlijst voor een sociale woning, dan bij hen die al een sociale woning betrekken.

De Vlaamse regering voerde deze legislatuur daarbovenop heel wat wijzigingen door die het recht op sociale huisvesting zeer selectief maken: de noodzakelijke lokale binding van 5 jaar, het opsporen van mensen met eigendom, het beperken van huurcontracten tot 9 jaar, de verstrengde taaleisen en nu recent de verplichting van elke arbeidsgeschikte sociale huurder om zich in te schrijven bij VDAB. Een sociale woning is geen win for life meer. Een sociale woning wordt een tijdelijke ondersteuningsmaatregel, waar heel wat verplichtingen aan zijn gekoppeld. De economische activering staat daarbij centraal.

De regeringspartijen schuwen daarbij niet de grote woorden. Minister Bart Somers van OpenVld kwam begin 2022 met het idee om van sociale woonwijken “activeringswijken” te maken. Vanuit deze enge visie rollen bij wijze van spreken de arbeidsmarktkrachten van de band. Sociale huurders moeten aan het werk zijn binnen 9 jaar en moeten dan doorschuiven naar de private huurmarkt zodat er plaats vrijkomt voor nieuwe gezinnen. Een private huurmarkt die ook voor veel werkenden onbetaalbaar is.

Zo ver kwam het niet, maar de nieuwe verplichte inschrijving bij VDAB komt wel dicht in de buurt. De deur wordt hiermee opengezet om grondrechten aan de voorwaarde van werk te verbinden. Mantelzorgers, studenten, … zij moeten allemaal op zoek naar werk. Een bijzonder enge visie op maatschappelijke participatie en armoedebestrijding, die bovendien sociale huurders discrimineert in vergelijking met private huurders. Het idee moet net omgedraaid worden: er is eerst nood aan meer sociale huisvesting om vervolgens te werken aan persoonlijke ontwikkeling. Volgens een eigen bevraging van ArmenteKort vzw liggen de werkloosheidscijfers 50% hoger bij mensen op de wachtlijst voor een sociale woning, dan bij hen die al een sociale woning betrekken.

Veel gemeenten kunnen een pak meer doen

Gemeenten hebben een spilfunctie in de uitvoering van het Vlaamse woonbeleid: zij zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de woningkwaliteit, het coördineren van woonoverleg, het stimuleren van sociale woonprojecten en het ondersteunen van woonbehoeftige huishoudens in hun gemeente. Ze beschikken over een zekere vrijheid om een eigen woonbeleid te ontwikkelen en kunnen eigen accenten leggen, strengere normen hanteren en in eigen naam sociale woonprojecten realiseren. Maar de mate waarin de gemeenten deze taken opnemen, is zeer verschillend.

De doelstellingen in het decreet grond- en pandenbeleid van 2009 zijn nochtans duidelijk: tegen 2025 naar 50.000 bijkomende sociale huurwoningen in heel Vlaanderen. Om die doelstelling te realiseren werd het Bindend Sociaal Objectief ingeschreven. Tegen 2025 moet elke gemeente de norm van 9% sociale woningen halen. Niet alleen de grote centrumsteden, maar ook de kleinere gemeenten moeten inspanningen doen.

Bron: Wonen in Vlaanderen, 2022

Uit het laatste rapport van Wonen in Vlaanderen blijkt dat we vandaag nog maar aan een nettotoename zitten van 30.738 sociale huurwoningen sinds de nulmeting in 2007. Met nog maar 3 jaar te gaan. Van de 300 Vlaamse gemeenten volgen er 132 het groeipad niet. Dat is bijna de helft. 8 gemeenten weigeren zelfs inspanningen te leveren. Tegelijkertijd kunnen gemeenten met 15% aan sociale woningbouw vandaag geen financiering meer ontvangen voor extra sociale woningen. Met deze beslissing boycot de Vlaamse Regering haar eigen doelstellingen. Zeker wanneer ze blijft weigeren om sancties op te leggen voor steden en gemeenten die de doelstelling niet halen. (Aanvulling – Midden juni ’23 vernietigde het Grondwettelijk Hof deze beslissing na een klacht van de Woonzaak – een initiatief van verschillende middenveldorganisaties waar ook wij deel van uitmaken. Hierdoor kunnen gemeenten opnieuw convenanten afsluiten bovenop deze 15%. Vooral voor steden, met vaak veel vraag naar sociale woningen, is dit een belangrijke beslissing.)

Van de 300 Vlaamse gemeenten volgen er 132 het groeipad niet.

Willen we tegen 2025 het minimum halen van 9% moet de investering in sociale huisvesting over heel Vlaanderen gebeuren. Alle gemeenten moeten de opdracht waar maken. Dit kan alleen door naast richtrijnen ook verplichtingen op te leggen. Elke gemeente zou in ruil voor steunmaatregelen vanuit de Vlaamse overheid verplicht kunnen worden om bij vastgoedprojecten van een zekere grootte een aandeel vrij te houden voor sociale woningen. Vandaag wordt dit in een aantal gemeenten al toegepast. Mooie initiatieven die algemeen uitgerold moeten worden. Of nog meer inzetten op het sociaal beheersrecht. Dat is een manier om leegstand aan te pakken, de woningkwaliteit te verbeteren en het aandeel betaalbare woningen te vergroten. Het pand blijft in eigendom van de eigenaar, maar de stad beheert en verhuurt de woning aan mensen in een kwetsbare situatie. De stad Leuven zet hier sinds 2021 op in met succes.

Het verhaal is complexer dan enkel politieke onwil. Veel gemeenten willen wel hun schouders zetten onder betaalbare wonen, maar soms staan praktische bezwaren in de weg. De lange doorlooptijden door bijvoorbeeld het verzet van burgers, het tekort aan gronden, de hoge bouwkosten, enz. Ook de financiering van de sociale huisvesting is een complex verhaal, het is niet zomaar een zak geld die de Vlaamse woonmaatschappijen ontvangen. En vergeet tenslotte niet dat deze regering zélf op de rem is gaan staan door een grootschalige fusieoperatie op het terrein, waardoor de focus wegschoof van het bouwen zelf.

Verbeter het maatschappelijk draagvlak voor sociale huisvesting

“Het project Somergempark van sociale huisvestingsmaatschappij Dewaco, waarbij 61 oude woningen vervangen worden door een mix van 88 woningen en appartementen, sleept al jaren aan. Enkele buren tekenden bezwaar aan omdat ze het nieuwe project te grootschalig en te hoog vinden en omdat ze onder meer parkeerhinder vrezen. Dewaco pompt vijftien miljoen euro in het project, maar door de schorsing van de werken loopt een zware schadevergoeding die per dag betaald moet worden aan aannemer. De ruwbouwconstructies vertonen bovendien al veel schade waardoor de uitgevoerde constructies zullen moeten worden hersteld of vernieuwd.” (Nieuwsblad, 29 september 2021)”

Het negatieve imago van sociale huisvesting kan ook zelf een rem zetten op investeringen in nieuwe woningen. Zo bleek uit onderzoek van het Steunpunt Wonen dat in 1 op 3 gemeenten meer protest van omwonenden ontstaat als het gaat om sociale woonprojecten.

(Bron: Dockx, E., Van den Broeck, K., & Winters, S. (2023). Investeren in sociaal wonen. Hoe het investeringsritme versnellen en verhogen? Steunpunt Wonen.

Werken aan een beter imago op Vlaams niveau kan zorgen voor een versnelde aanbouw van sociale woningen. Een positiever imago zorgt dat gemeenten meer willen investeren in sociale huisvesting en burgers ook ontvankelijker zijn voor het idee. Een positieve communicatie rond sociale huisvesting kan al wonderen doen.

Hier ligt werk voor de komende verkiezingen. Tegen 2030 moeten we de Sustainable Development Goals halen van de VN. Dat is nog maar 7 jaar te gaan. Iedereen moet toegang hebben tot een betaalbare en duurzame woningen willen we een einde kunnen maken aan de toenemende armoede en ongelijkheid in ons land. Willen we een fatsoenlijke levenskwaliteit voor iedereen garanderen, dan moeten er meer sociale woningen bijkomen. Véél meer.