Oplossingen voor een post-corona woningmarkt
De huidige gezondheidscrisis versterkt de bestaande ongelijkheid in onze samenleving. Kwetsbare groepen die voor de crisis al flirten met de armoedegrens worden verder en dieper in de armoede geduwd. Problemen inzake inkomen, arbeid, energiearmoede, huisvesting of onderwijs, zijn tijdens de lockdown voor deze groep alleen maar groter geworden. Maar de huidige crisis zorgde ook voor een verbreding van de armoede. OCMW’s en voedselbanken zien ook heel wat nieuwe mensen die nooit eerder een beroep deden op bijstand. Het gaat om mensen met een precair statuut op de arbeidsmarkt (interimmers, flexwerkers, mensen uit de socioculturele sector ,… ), mensen op tijdelijke werkloosheid en zelfstandigen die in financiële problemen komen. Lokale besturen verwachten dat de zwaarste gevolgen zich pas in 2021 zullen laten voelen, zeker voor mensen met een laag inkomen . Een aantal steunmaatregelen zoals de tijdelijke werkloosheid vallen dan weg.
Generation Rent
Het is naïef om te denken dat de woonmarkt zich na de crisis vanzelf zal herstellen. In de VS dreigen huisuitzettingen voor miljoenen mensen nu de steunmaatregelen worden stopgezet. De woonnood zal ook in Vlaanderen versterkt worden. Het tekort aan betaalbare woningen en de groeiende groep mensen in precaire arbeidsstatuten zorgen ervoor dat een eigen woning in de toekomst enkel nog toebehoort aan de happy few. Prof Manuel B. Aalbers spreekt hier over een ‘generation rent’.
Het is naïef om te denken dat de woonmarkt zich na de crisis vanzelf zal herstellen.
In Vlaanderen was er de laatste jaren al een toenemende ongelijkheid op de woonmarkt. De prijzen voor een koopwoning zijn op tien jaar tijd met gemiddeld 67% gestegen. 65% van de eigenaars met een hypotheek horen tot de twee bovenste inkomensprofielen. Gezinnen met een laag inkomen komen noodgedwongen op de private huurmarkt terecht. In Vlaanderen behoren meer dan 51% van de huurders op de private markt tot de laagste inkomensgroep[1]. Meer dan de helft van de private huurders spendeert meer dan een derde van hun inkomen aan de huur. Vele van hen houden te weinig over om een volwaardig leven te kunnen lijden. Hun armoederisico ligt aanzienlijk hoger dan gemiddeld en ze hebben doorgaans weinig financiële reserve. Deze huurders zijn bijzonder kwetsbaar in tijden van crisis. Het Steunpunt Wonen schat dat ongeveer 250.000 huurders een werknemerscontract hebben We kunnen veronderstellen dat tijdens de lockdown ongeveer 80 tot 100.000 huurders op de private huurmarkt (technisch) werkloos werden, met een inkomensverlies van ongeveer 20%.
Een interessante kanttekening: heel wat Europese landen voorzien in de mogelijkheid om de afbetaling van een hypotheek uit te stellen voor eigenaars van een woning bij inkomensverlies door de coronamaatregelen. Weinig landen voorzien echter een wettelijke basis voor een uitgestelde betaling van de huur of een bevriezing van de huurgelden. Terwijl vooral huurders op de private huurmarkt tot de financieel zwakste groepen behoren.
Noodzakelijke focus op sociale huisvesting in relancebeleid
Het Maatschappelijk Relancecomité (MRC), een panel van 9 experten die de Vlaamse regering bijstaan met de relance van het maatschappelijk leven op korte en lange termijn, vraagt terecht op korte – en middellange termijn aandacht voor een ruimer aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting. Ze vragen om te investeren in de bouw en renovatie van sociale woningen, waarbij er voorrang moet gegeven worden aan de meest kwetsbare doelgroep en er een link moet gelegd worden met de Europese Green Deal.
Ook Housing Europe wijst op het multiplicatoreffect van sociale huisvesting. Sociale huisvesting is de meest efficiënte en effectieve manier om betaalbare, kwaliteitsvolle woningen voor iedereen te garanderen. Coöperaties en sociale huisvestingsmaatschappijen dragen niet enkel bij aan een groter aanbod aan betaalbare woningen, maar dragen ook bij aan meer duurzame steden. Heel wat landen, waaronder ook België, geven hier echter weinig beleidsaandacht aan. Een studie uitgevoerd op vraag van de Europese commissie in 2018, schat dat de investeringskloof in sociale huisvesting bijna 57 biljoen is per jaar. Vandaag zien we daar de gevolgen van.
Een studie uitgevoerd op vraag van de Europese commissie in 2018, schat dat de investeringskloof in sociale huisvesting bijna 57 biljoen is per jaar.
Sien Winters, Diederik Vermeir en Michael Ryckewaert verdedigden twee jaar geleden in een opiniestuk in de krant De Standaard het belang van sociale huisvesting voor de meest kwetsbare doelgroepen: “een woning gebouwd volgens de strengste normen, een huurprijs die gemiddeld de helft lager is dan op de private huurmarkt, een verhuurder die geen voorrang geeft aan huurders met een zeker inkomen, die helpt om de papieren in orde te brengen, bereid is een regeling af te spreken bij betalingsproblemen, doorverwijst naar geëigende hulpverleners. Sociale huisvesting werkt in Vlaanderen mee aan de broodnodige verdichting en versterking van de kernen van dorpen en steden. Ze draagt bij tot de kwaliteit van de woonomgeving door weloverwogen aanleg van publieke ruimte en gemeenschapsvoorzieningen. Ze werkt samen met welzijnsorganisaties om mensen met een beperking te laten wonen zoals iedereen (en niet in een instelling) en is vaak partner bij de realisatie van vernieuwende woonvormen. Ze bouwt woningen die innovatief zijn in energiebeheer en leert bewoners energiezuinig leven. Ze steunt wijkinitiatieven die samenleven aangenaam maken.”
Nieuwe sociale huurprijsberekening
Sociale huur maakt wonen betaalbaar voor mensen met lagere inkomens. Het is een solidair systeem, waarbij iedereen betaalt naar vermogen. Sinds 1 januari 2020 dit jaar wordt een nieuwe berekeningswijze gehanteerd voor sociale woningen, die meer rekening houdt met de marktwaarde van het pand, het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 18 jaar en de energiescore van het pand. De nieuwe berekening is misschien wel transparanter, maar zeker niet rechtvaardiger. Begin dit jaar kwam daar al veel kritiek op.
De administratie Wonen Vlaanderen publiceerde net voor de zomervakantie het langverwachte rapport over de gevolgen van de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurwoningen.
De administratie Wonen Vlaanderen publiceerde net voor de zomervakantie het langverwachte rapport over de gevolgen van de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurwoningen. De nieuwe berekening zorgt voor een gemiddelde reële stijging van 3.4% van 320 euro naar 334 euro. Rekening houdend met de vrijstelling voor personen met een handicap zakt dat gemiddelde naar 331 euro. Dit lijkt niet veel, maar onder dit gemiddelde zien we grote individuele verschillen. Uit de analyse van het Vlaamse huurdersplatform blijkt dat vooral de meest kwetsbare sociale huurders het hard te verduren krijgen. Ook sociale huurders die hun zorgbehoevende (groot)ouders laten inwonen, worden vandaag afgestraft.
Grafiek: verdeling van de impact van de aanpassingen op de reële huurprijs, volgens inkomensdeciel (Wonen Vlaanderen, 2020)
De 30% laagste huurprijzen kennen de sterkste stijging, gaande van 6% tot 18%. In de hogere inkomensgroepen zijn de wijzigingen beperkt. De marktwaarde is de grootste oorzaak van die verhoging. De marktwaarde is de geschatte prijs voor een gelijkaardige woning of appartement op de privémarkt. Wanneer we enkel kijken naar die marktwaardes die stijgen, dan komt dit neer op een gemiddelde stijging met 84,68 euro. De laagste 10% marktwaardes stijgen zelfs met 31%, van 389 naar liefst 508 euro. De absolute meerderheid van de marktwaardes ligt nu tussen 500 en 750 euro.
Opvallend is dat vooral de lagere basishuurprijzen verdwijnen uit het sociale huurstelsel. De panden met basishuurprijzen onder 400 euro dalen van 11% naar 3% van het patrimonium. In die laagste categorie zijn er prijsstijgingen tot 20 procent. Dat heeft een impact op de patrimoniumkorting die heel wat sociale huurders krijgen. De patrimoniumkorting is een huurprijsverlaging die gegeven wordt ter compensatie van de lagere kwaliteit van de sociale huurwoning. Hoe meer de woning waard is, hoe lager de korting. Hoe meer de laagste basishuurprijzen eruit vallen, hoe minder die korting zal worden toegekend en hoe lager die korting zal zijn. De laagste 10% marktwaardes stijgen gemiddeld van 389 euro tot 508 euro. De daaraan gekoppelde patrimoniumkorting daalt daardoor van 110 euro naar 72 euro. Wat een verschil geeft van 38 euro per maand.
De locatie van het pand weegt zwaarder door dan de kwaliteit van de woning. Het zorgt voor perverse effecten
De berekening van de sociale huur op basis van de marktwaarde, zorgt bovendien voor een wanverhouding tussen de woningkwaliteit en de huurprijs. De locatie van het pand weegt namelijk zwaarder door dan de kwaliteit van de woning. Het zorgt voor perverse effecten, waarbij een woning op een goede locatie maar van slechte woningkwaliteit meer kost dan een woning op een minder bereikbare locatie. Zeker als we weten dat 21% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen niet voldoet aan de energierenovatie-eisen (woonsurvey, 2018). De betaalbaarheid van een woning dient niet enkel beoordeeld te worden in functie van het inkomen van een gezin, maar moet mee beoordeeld worden in functie van de kwaliteit van de woning.
Zorgbehoevenden
Na een golf van protest begin dit jaar was er een bijsturing voor 2.580 gezinnen met volwassen kinderen met een handicap. Voor deze gezinnen steeg de sociale huur in het nieuwe stelsel immers met gemiddeld 46 procent (340 naar 495 euro). Huurders die hun zorgbehoevende ouders of grootouders in hun huurwoning willen opvangen, staan vandaag echter in de kou. 685 inwonende 65+’ers krijgen gelijkaardige stijgingen te verduren. Met het oog op meer integrale zorg in de samenleving, zou ook voor deze doelgroep een vrijstelling moeten gelden.
Energiecorrectie
Nog eentje. Sociale huurwoningen die een betere energiescore hebben dan wat in 2005 de norm was, krijgen een energietoeslag. Volgens het rapport zouden 18.175 sociale huurders een energietoeslag betalen van gemiddeld 11,68 euro. De woningen met een slechte energiescore krijgen evenwel geen korting. Liefst 21% van de sociale huurwoningen in Vlaanderen voldoet niet aan de energierenovatie-eisen die Vlaamse regering zich zelf heeft gesteld. Een energiekorting zou op zijn plaats zijn.
Hoe verder?
De groeiende ongelijkheid en polarisatie op de arbeidsmarkt zal het meest zichtbaar en tastbaar worden op de woningmarkt: langs de ene kant de groep van mensen die comfortabel thuis kunnen werken vanuit een energiezuinig en goed geïsoleerd huis, aan de andere kant de groeiende groep mensen in precaire arbeidsstatuten die zich nauwelijks een slechte huurwoning kunnen veroorloven.
In 2018 stonden er nog steeds 153.910 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning, met een gemiddelde wachttijd van 1263 dagen.
Betaalbaarheid en woonzekerheid van ons woningaanbod moeten voorop staan. We worden vandaag geconfronteerd met de grootste recessie in jaren. De armoedecijfers zullen de komende jaren alleen maar toenemen. Daarom moet een doordacht relancebeleid niet alleen inzetten op investeringen in energiezuinige woningen, maar tegelijk op een systeem dat alle segmenten van de woningmarkt qua kwaliteit en betaalbaarheid omhoog trekt. Dit kan enkel door een veel groter gewicht te geven aan sociale maatregelen voor huurders.
Als vakbond geloven we in het belang van sociale huisvesting, als een hefboom om tot meer energiezuinige huurwoningen te komen, die toch toegankelijk zijn voor mensen met een laag inkomen. De toegankelijkheid van ons sociale huurstelsel moet dan ook gewaarborgd worden, zowel aanbod als prijszetting. Uit de Woonsurvey van Wonen Vlaanderen blijkt dat 34 procent van de sociale huurders te weinig overhoudt om menswaardig te kunnen leven. De nieuwe huurprijsberekening van de Vlaamse regering treft opnieuw zij die het al moeilijk hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Correcties zijn dan ook nodig. Doe een echte armoedetoets en schroef de huurprijsverhoging van de laagste inkomens terug.
We moeten ons de vraag stellen of de sociale huurder moet instaan voor de financiering van noodzakelijke investeringen in het aanbod en de renovatie van sociale woningen, terwijl de Vlaamse overheid al jaren de sociale woningmarkt onderfinanciert. We kunnen het hebben over draagvlak en verantwoordelijkheid, maar in 2018 stonden er wel nog steeds 153.910 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning, met een gemiddelde wachttijd 1263 dagen.
Deze wachtlijsten zullen alleen maar groter worden als we niet meer inzetten op voldoende aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare woningen op de private woningmarkt. We pleiten o.a. voor een huurpremie voor huurders met een laag inkomen. Maar ook reguliere verhuurders op de private huurmarkt moeten mee in het bad. een verplicht conformiteitsattest is aan te raden. Alsook richthuurprijzen om hoge huur tegen te gaan.
Binnen de bestaande fiscale constructies en maatregelen kunnen meer middelen worden gehaald door sociale, maar ook breed gedragen correcties. Vandaag gaat er buitenproportioneel veel geld naar eigendomsverwerving. De vorige Vlaamse Regering heeft een hervorming doorgevoerd van de registratierechten bij aankoop van een woning. Deze hervorming was financieel het meest in het voordeel van wie de allerduurste huizen kon kopen. Misschien is het tijd om die hervorming opnieuw ter discussie te stellen en na te denken over de progressiviteit in de registratierechten. Het is maar één idee, maar het is wel in die richting dat we zullen moeten nadenken als we in de post corona samenleving op een sociale en duurzame manier willen samenleven.
[1] Heylen, K. & Vanderstraeten, L. (2019). Wonen in Vlaanderen anno 2018. Leuven: Steunpunt Wonen, pag. 39 ev
