De krant De Standaard publiceerde onlangs een artikelreeks over de vastgoedtrends op de woningmarkt in de rubriek De woningmarkt in beweging. De voornaamste vaststelling is dat we de komende jaren evolueren naar een nieuw evenwicht tussen eigendomsmarkt en huurmarkt. Woningverhuur wordt meer en meer gezien als een groeimarkt, zoals in Nederland en Duitsland al het geval is. Maar wie zijn hier de winnaars?
Generation Rent
In mijn vorige blog ging ik reeds in op de opkomst van Generation Rent. De term suggereert dat de jongste generatie niet meer gelooft in eigenaarschap omdat het niet past in hun vrije levensstijl. Dat klopt niet helemaal. Stijgende woningprijzen, hogere transactiekosten en strenge toegangsvoorwaarden voor woningkredieten maken het jongeren in de OESO landen simpelweg bijzonder moeilijk om een woning te kopen of zelfs te huren.
In het Verenigd Koninkrijk is het aantal jonge woningeigenaars binnen de middenklasse de laatste 20 jaar met bijna 40% gedaald. Verwacht wordt dat de coronacrisis dit effect nog zal versterken. Jongeren werken vaker in tijdelijke, atypische contracten die de werkgever gemakkelijker kan beëindigen. De OESO vreest voor een globale toename van het aantal thuisloze jongeren door jobverlies en toenemende financiële schulden.
Quid Vlaamse jongeren?
Uit recent onderzoek van Vastmans Frank en Dreesen (2020) blijkt dat jonge Vlamingen hun ouderlijke woning op een gemiddelde leeftijd van 25,6 jaar verlaten om zich elders te domiciliëren. 52% van de jongvolwassenen (geboren tussen 1981 en 1985) wordt meteen eigenaar nadat ze het ouderlijk huis vaarwel hebben gezegd. Een eerdere studie naar verhuisbewegingen van nestverlaters uit 2007 kwam tot dezelfde resultaten. Van de nestverlaters die eerst huren wordt 65% eigenaar voor ze 35 worden. Er lijkt dus geen vuiltje aan de lucht bij de jonge Vlamingen.
Er zijn echter grote verschillen. De kans om meteen eigenaar te worden, stijgt met de ouderdom van de nestverlater en ligt hoger bij hoogopgeleiden. De nestverlaters met een diploma lager onderwijs gaan het meest huren, bijna 63%. Het opleidingsniveau, de gezinssituatie en de inkomenssituatie van de ouders zijn belangrijke indicatoren van eigenaarschap.
Bron: Censusdata in Dreesen S. en Vastmans F., 2020
De stap zetten naar eigenaarschap duurt het langst (of gebeurt niet) voor alleenstaanden, alleenstaande ouders en laagopgeleiden. De hoogte van het beschikbaar inkomen bepaalt sterk de verhuisbewegingen.
Bron: Censusdata in Dreesen S. en Vastmans F., 2020
Bij de jongere nestverlaters (18-25 jaar) zien we dat het eigen inkomen minder belangrijk is op de kans om rechtstreeks eigenaar te worden, dan wel het inkomen van de ouders. Uit vroeger onderzoek van Kristof Heylen (2016) blijkt dat ongeveer 40% van de starters middelen krijgt van de ouders (of grootouders) voor de financiering van de koop of bouw van een woning tussen 2001 en 2013. In de periode 1995-2000 was dit slechts 20%. Een verdubbeling op 20 jaar tijd.
Het aandeel hurende nestverlaters dat eigenaar wordt, ligt wel veel hoger bij de hoger opgeleiden (74%) tegenover de laaggeschoolden (40%). Inkomen speelt hier opnieuw een remediërende rol. Koppels huren het minst lang alvorens ze eigenaar worden, terwijl alleenstaande ouders het langst huren. Van de alleenstaande ouders wordt minder dan 40% eigenaar.
Bron: Censusdata in Dreesen S. en Vastmans F., 2020
Bron: Censusdata in Dreesen S. en Vastmans F., 2020
Conclusie: De groeiende ongelijkheid en polarisatie op de arbeidsmarkt tussen laag- en hooggeschoolden is ook tastbaar op de woningmarkt. Wie zien bovendien een toenemende ongelijkheid tussen zij die vermogen meekrijgen en een huis kunnen kopen, en zij die dat niet hebben en dus huren. De gedachten die vroeger bestonden over rijkdom worden nu weer actueel, dixit Pikkety.
Eigenaarschap als beleidsdoel?
Het is de taak van de verzorgingsstaat om het recht op wonen te garanderen. Er is hierbij vooral aandacht nodig voor de ondersteuning van de koopkracht en het inkomen van kwetsbare gezinnen. De economische gevolgen van de huidige coronacrisis maken de vraag prangend.
Het Belgische woonbeleid richt zich al jaar en dag op het stimuleren van woningbezit, onder meer omdat daarmee aan vermogensopbouw wordt gedaan. Een eigen woning is een buffer voor de oude dag. Maar de vaststelling is wel dat de bestaande fiscale voordelen vooral bij de gezinnen terecht komen die er al warm bijzitten, zo blijkt uit een nieuwe studie van het Steunpunt Wonen. Ons Vlaams Woonbeleid wordt al jaren gekenmerkt door een Mattheus effect. Fiscale voordelen en woonsubsidies komen in sterkere mate terecht bij de hogere-inkomensgroepen.
Een eigenaar-bewoner ontving in 2018 circa 880 euro per jaar aan fiscale woonsubsidies. Dit bedrag vergroot met het inkomen, van ongeveer 300 euro in de laagste inkomensgroep naar bijna 1 400 euro in de hoogste inkomensgroep. De woonbonus/vroegere hypotheekaftrek maakt het grootste deel uit van de woonsubsidies. Vooral de hoogte inkomensgroepen genieten de grootste ondersteuning. In totaal komt 72% van het subsidiebedrag voor de woonbonus terecht bij de 2 hoogste inkomensgroepen en 12% bij de laagste inkomensgroep.
Bron: woonsurvey 2018 in Heylen K. (2020)
Ook blijken de woonsubsidies in sterkere mate terecht te komen bij eigenaars dan bij huurders. Dit terwijl de laagste inkomensgroepen oververtegenwoordigd zijn op de sociale – en private huurmarkt. In totaal ging er in 2018 2 miljard euro naar eigenaars van woningen, tegenover 581 miljoen euro voor de volledige huursector. 50 miljoen euro gaat er naar de huursubsidie en huurpremies op de private huurmarkt.
Recent werden een aantal hervormingen doorgevoerd in het woonbeleid, de vraag is of ze de ongelijkheid op de woonmarkt zullen verkleinen. Ons lijkt het een slag in het water, zolang er geen sprake is van inkomensgerelateerde woonsubsidies. De Vlaamse overheid heeft gekozen voor een verlaging van de registratierechten bij de aankoop van de eerste woning ter compensatie van de woonbonus die sinds 1 januari 2020 is afgeschaft voor nieuwe leningen. Het groot en klein beschrijf (respectievelijk 10% en 5%) zijn in de nieuwe wetgeving verdwenen en iedereen betaalt 6% registratierechten op de aankoopprijs. Met extra kortingen voor gezinnen die een woning onder 200.000 euro aankopen. De meest kapitaalkrachtige kopers halen er het grootste fiscale voordeel uit, immers zij zien hun registratierechten aanzienlijk dalen.
Recent werden een aantal hervormingen doorgevoerd in het woonbeleid, de vraag is of ze de ongelijkheid op de woonmarkt zullen verkleinen.
Sterker nog, de bestaande fiscale voordelen dragen bij aan de stijging van de woningprijzen. Uit onderzoek van het Steunpunt wonen blijkt dat de vroegere woonbonus samen met de lage rentevoeten de prijzen van koopwoningen deed stijgen. Als meerderen mensen een langere looptijd van de hypotheek nemen, om zo te kunnen profiteren van een lagere afbetalingsratio en meer fiscale voordelen, kan dat leiden tot een hogere woningprijs. Maar ook de verlaging van de registratierechten en de fiscale gunstregimes voor tweede verblijven zorgen voor een opwaartse druk op de vastgoedprijzen. Meer en meer eigenaars kopen woningen op om te verhuren. Eigenaars van een verhuurd pand worden niet belast op de reële huurinkomsten, maar op het lagere kadastraal inkomen. Cijfers van de Nationale Bank tonen aan dat ‘buy-to-let’ een steeds groter aandeel van de hypotheekaanvragen uitmaakt. Dit kan verklaren waarom de woningprijzen nog niet gedaald zijn sinds de afschaffing van de woonbonus.
Cijfers van de Nationale Bank tonen aan dat ‘buy-to-let’ een steeds groter aandeel van de hypotheekaanvragen uitmaakt.
De grootste slachtoffer zijn hier de private huurders. Het aanbod aan betaalbare woningen wordt steeds kleiner en zij moeten een steeds groter deel van hun inkomen spenderen aan woonkosten door de stijgende huurprijzen. Ze vormen reeds een kwetsbare groep: 52% van de private huurders loopt een financieel risico. 93% van de private huurders in de laagste inkomensgroep houdt na betaling van de woonuitgaven onvoldoende over om menswaardig te leven.
Investeer in de huurders
De uitdagingen voor betaalbaar wonen situeren zich vandaag op de huurmarkt. Primordiaal door een serieuze overheidsinjectie in de bouw van sociale woningen voor de laagste inkomens, anderzijds door het beter ondersteunen van kwetsbare private huurders door middel van een huurwaarborgfonds en een forse uitbreiding van de huurpremie en subsidie.
Voor veel huurders vormt drie maand huurwaarborg een grote drempel. Daarom moet er worden ingezet op een Centraal Huurwaarborgfonds. Concreet betekent dat dat de huurder zijn waarborg niet langer op een aparte geblokkeerde rekening stort, maar dat alle huurwaarborgen gecentraliseerd worden in een fonds.
Uit de analyse van Heylen blijkt dat de huurpremie en de huursubsidie de laagste inkomensgroep het beste ondersteunen. Echter het bereik is vandaag nog te beperkt. Concreet krijgen maar 37.000 mensen op de huurmarkt vandaag een financiële ondersteuning. Een fractie van de 250.000 gezinnen die in woonnood verkeren.
Bron: Agentschap Wonen, woonsurvey 2018 in Heylen, 2020.
De huurpremie wordt vandaag toegekend aan 12.842 gezinnen met een laag inkomen die minstens 4 jaar ononderbroken ingeschreven staan op de wachtlijst voor een sociale woning. Dat is maar een fractie van het aantal gezinnen die in aanmerking komen voor de huurpremie (74.970 mensen) en een fractie van het aantal mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale woning. Voor ons is die wachttijd van 4 jaar veel te lang. De Stad Gent nam het mooie initiatief om een huurpremie te voorzien voor kwetsbare gezinnen die 2 jaar op de wachtlijsten stonden. Daarenboven mag de woning die je huurt niet meer kosten dan 607,88 euro of 486,31 euro voor een kamer, met een extra verhoging met 20% per persoon ten laste en 10% in stedelijke gebieden. De gemiddelde huurprijs voor een appartement bedraagt in Vlaanderen echter 627 euro, volgens de laatste cijfers (2018) van Statistiek Vlaanderen.
Ook het systeem van huursubsidies moet worden uitgebreid en toegankelijker worden. Je hebt recht op een huursubsidie als je verhuist van een onbewoonbare, ongeschikte, overbewoonde of onaangepaste woning naar een geschikte woning. In 2019 hadden 24.556 gezinnen recht op de huursubsidie. Vooral voormalige daklozen en SVK huurders maken sterk gebruik van het systeem. Echter het aantal goedgekeurde dossiers blijft zeer laag voor aanvragen bij het verlaten van een te kleine, onveilige of ongezonde woning.
Dit heeft diverse redenen. Ten eerste de grote bewijslast dat je woning ongeschikt of onbewoonbaar is en de lange administratieve weg die daarmee gepaard gaat. Je moet bovendien verhuizen naar een geschikte woning. Dat is geen sinecure, 47% van de private huurwoningen voldoet niet aan de minimale kwaliteitsnormen. Je moet ook ingeschreven zijn binnen de 9 maanden bij een sociale huisvestingsmaatschappij waar de nieuwe woning gelegen is. En ook hier geldt een maximum (onrealistisch) huurbedrag.
De gemiddelde huurprijs voor een appartement bedraagt in Vlaanderen 627 euro.
Het is duidelijk, er is nood aan een evaluatie van het systeem. Een billijke herverdeling van de woonsubsidies is een must en moet gekoppeld worden aan toezicht op de kwaliteit van de woningen en het ondersteunen van kwaliteitsverbetering aan huurwoningen. Een duurzaam woonbeleid zet op termijn niet alleen in op eigendomsverwerving, maar ook op ondersteuning van huurders en verduurzaming van het Vlaamse woningbestand.
Fiscale stimulansen kunnen hier deel van uitmaken, maar dienen bovenal gericht te worden ingezet voor mensen met een bescheiden inkomen. Enkel op deze manier wordt de keuze voor eigenaarschap of huurmarkt niet langer bepaald door het vermogen van je ouders of je positie op de arbeidsmarkt, en wordt het een vrije keuze.
