Een eigen woning voor velen onder ons is het een evidentie. En dan liefst een grote vrijstaande gezinswoning buiten de stad. Maar onze open ruimte komt hierdoor onder druk te staan en het betekent een enorme belasting van onze verkeersinfrastructuur. Daarenboven stellen we vast dat de ongelijkheid op de woningmarkt toeneemt. Voor steeds meer gezinnen is een eigen woning onbereikbaar en zijn alternatieven noodzakelijk. Wat zijn de uitdagingen van het toekomstig woonbeleid en wat kunnen gemeenten hieraan doen?

Huisje, tuintje, boompje? Niet voor iedereen

Het verwerven van een eigen woning is de hoeksteen van het woonbeleid. Sinds decennia promoten onze overheden het eigenaarschap via allerhande fiscale gunstregimes. Ook vandaag blijft de grootste uitgavenpost voor wonen de fiscale aftrek voor eigenaars. Desondanks stellen we vast dat het aandeel eigenaars voor het eerst sinds de tweede wereldoorlog is afgenomen. In 2005 was nog 74% eigenaar, in 2013 daalt dit naar 71%.

Het aandeel eigenaars is voor het eerst sinds de tweede wereldoorlog afgenomen. In 2005 was nog 74% eigenaar, in 2013 daalt dit naar 71%.

Die daling is volledig voor rekening van gezinnen met een laag inkomen. Het eigenaarschap bij de middenklasse en de hogere inkomensklasse is immers onveranderd gebleven. Opmerkelijk is dat deze breuk zich pas de laatste twee decennia heeft voltrokken. Waar in 1992 een beperkt verschil was in eigenaarschap van 15% tussen de allerrijksten en de laagste inkomensgroep , merken we in het grote woononderzoek van 2013 dat er al sprake is van 30% verschil. Een verdubbeling [De Decker, P., Meeus, B., Pannecoucke, I., Schillebeeckx, E., Verstraete, J., Volckaert, E. (2015), Woonnood in Vlaanderen. Feiten / mythen/ voorstellen, Antwerpen-Apeldoorn: Garant].

Vreemd is dit niet. De prijzen voor een koopwoning zijn op tien jaar tijd met gemiddeld 67% gestegen. Dat is in belangrijke mate het gevolg van vraagfactoren en niet zozeer van schaarste. De lage intrestvoeten en de lange looptijden van leningen spelen een rol, maar ook de invoering van de woonbonus doet de prijzen stijgen. Een maatregel die de kwetsbare gezinnen moet ondersteunen, heeft zo dus juist een averechts effect (Goeyvaerts, et. al, 2014).

Noodgedwongen op de private huurmarkt

Gezinnen met een laag inkomen komen bijgevolg noodgedwongen op de private huurmarkt terecht. De sociale huisvesting in België is immers zeer selectief en beperkt. In Vlaanderen vertegenwoordigt de sociale huursector een schamele 6% van de woningmarkt. In onze buurlanden spreken we over 15 tot 30 procent (OECD, 2016).

In Vlaanderen vertegenwoordigt de sociale huursector een schamele 6% van de woningmarkt.

De zoektocht op de private markt verloop erg moeizaam. Uit het grote woononderzoek van 2013 blijkt dat 52% van de private huurders meer dan 30% van zijn maandelijks inkomen besteedt aan huur en 47% besteedt zelfs meer dan 40%. Bij de kwetsbare gezinnen liggen de percentages een pak hoger: liefst 78% besteedt meer dan 30% van zijn inkomen aan huur. Vooral alleenstaanden, eenoudergezinnen en gezinnen die leven van een vervangingsinkomen zijn de grootste slachtoffers. Ook gepensioneerden hebben het niet gemakkelijk: liefst 62% ervaart regelmatig betaalbaarheidsproblemen.

47% van de huurwoningen is bovendien van ontoereikende kwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de onveiligheid van de trappen, het ontbreken van voldoende verluchting, onveiligheid van stopcontacten en elektrische toestellen in de badkamer. Daarnaast zijn vochtproblemen veel sterker aanwezig bij huurders dan bij eigenaars. Opnieuw zijn de problemen het grootst voor de laagste inkomensgroep: 56% woont in een huurwoning van ontoereikende kwaliteit. 80-plussers , alleenstaanden en eenoudergezinnen (47% en 41%) zijn opnieuw de grootste slachtoffers.

Het aanbod aan betaalbare woningen neemt volgens veldwerkers in alle wijken stelselmatig af.

In 2017 trok de Vlaamse Woonraad aan de alarmbel. Het aantal mensen in het grijze wooncircuit neemt de laatste jaren sterk toe. Mensen komen terecht in niet- erkende woonvormen, zoals campings, gemeubelde kamers of kraakpanden. Veel van deze woonvormen zorgen voor problemen. Ze worden niet erkend, voldoen niet aan de woonnormen of zijn niet graag gezien door lokale overheden. Veldwerkers spreken over een ware wooncrisis.

De steden als brandpunt van de wooncrisis

Vooral in de steden zijn de problemen het meeste voelbaar. Kwalitatieve gezinswoningen tegen aanvaardbare prijzen zijn er zeldzaam. 57% van de private huurders in de centrumsteden besteedt meer dan 30% van zijn maandelijks inkomen aan huur, tegenover 48% van de private huurders elders. Voor eengezinswoningen bedraagt de huurprijs vaak meer dan 1000€. Het aanbod aan betaalbare woningen (minder dan 600 euro) neemt volgens veldwerkers in alle wijken stelselmatig af.

Ook de koopwoningen in de stad worden steeds duurder. Vooral de appartementen en de gezinswoningen kenden een fikse prijsstijging: op tien jaar tijd is hun aankoopprijs in de 13 centrumsteden on­geveer 50% gestegen. Voor de steden Gent, Roeselare, Mechelen en Leuven was dit zelfs meer dan 50% voor zowel woonhuizen als flats (Stadsmonitor 2017).

Steeds meer jonge, kapitaalkrachtige gezinnen ruilen de stad in voor de groene rand. Voor deze stadsvlucht geven de vertrekkers verschillende redenen: te dure woningen, tekort aan scholen, te weinig groen.

Recente prognoses voorspellen tegen 2030 voor Vlaanderen een bevolkingstoename van 6%. Dit betekent 335.000 extra huishoudens.

Uitdagingen voor morgen

De problemen van vandaag zijn duidelijk, maar in de toekomst wordt de zaak er niet makkelijker op. Recente prognoses voorspellen tegen 2030 voor Vlaanderen een bevolkingstoename van 6%. Dit betekent 335.000 extra huishoudens (Woonbeleidsplan Vlaanderen, 2018). Dat is in grote mate het gevolg van steeds kleiner wordende gezinnen. Het aantal alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen neemt sterk toe. In de toekomst zal er bijgevolg vooral nood zijn aan kleine woningen voor een beperkt budget.

Verder zijn er de vergrijzing en de vermaatschappelijking van de zorg. Mensen willen zolang mogelijk thuis blijven wonen. Dit vraagt om kleine woningen, geschikt voor oudere zorgbehoevenden. De meeste Vlaamse ouderen wonen vandaag echter in grote, onaangepaste woningen ver van alle voorzieningen.

Onze zucht naar nieuwbouw zorgt voor veel fileleed, torenhoge infrastructuurkosten, een versnipperde natuur en een verhoogd risico op wateroverlast.

Daarnaast komt er ook een grotere diversiteit aan samenlevingsvormen, onder meer door het grote aantal nieuw samengestelde gezinnen, waardoor de vraag naar specifieke gezinswoningen toeneemt. In de steden wordt tegelijkertijd een verjonging van de bevolking voorspeld, mede als gevolg van de buitenlandse migratie, waardoor de vraag naar grote gezinswoningen zal stijgen.

Niet alleen demografisch, maar ook op het vlak van duurzaamheid wordt de situatie onhoudbaar. Sinds 1985 neemt de Vlaming alsmaar meer ruimte in. De Vlaamse leefdichtheid daalde van 36 naar 25 inwoners per hectare en elke dag wordt er 6 hectare gebetonneerd. We zijn Europees kampioen in het verkavelen van open ruimte. Onze zucht naar nieuwbouw zorgt voor veel fileleed, torenhoge infrastructuurkosten, een versnipperde natuur en een verhoogd risico op wateroverlast (Natuurpunt, 2018).

Naar meer woonzekerheid voor iedereen

Waar te beginnen om deze uitdagingen aan te pakken? Alvast enkele voorstellen. Zowel Vlaanderen als de gemeenten kunnen hierin een rol spelen. De centrale vraag moet echter zijn hoe we zowel de sociale component (groeiende ongelijkheid) als het aspect duurzaamheid tegelijk kunnen aanpakken.

Inzetten op sociale huisvesting
Het beleid moet meer inzetten op de huurmarkt en niet enkel op eigendomsverwerving. Het aanbod aan sociale huisvesting moet uitgebreid. De investeringen daarin zijn vandaag veel te beperkt: Minister Homans heeft wel de ambitie om tegen 2025 iets meer dan 39.000 bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. Maar dit is in Europees perspectief nog steeds onvoldoende.

Wooncoöperaties kunnen een belangrijke rol spelen.  In Zwitserland en Duitsland zet men hier sterk op in.

De sociale woningbouw is tegelijk een belangrijke hefboom om tot meer energiezuinige huurwoningen te komen, die toch toegankelijk zijn voor mensen met een laag inkomen. Een speerpunt van het woonbeleid moet daarom een sterke investering in het bouwen van en renoveren naar energiezuinige sociale huurwoningen worden.

Ook wooncoöperaties kunnen een belangrijke rol spelen. Zij garanderen betaalbare huisvesting en woonzekerheid. In Zwitserland en Duitsland zet men hier sterk op in. Het is een opportuniteit om gezond ondernemerschap te koppelen aan ecologische en maatschappelijke doelen. Startende initiatieven moeten door de overheid meer ondersteund worden. Zij moeten een plaats krijgen naast de klassieke ontwikkelaars in de realisatie van woonprojecten. Gemeenten kunnen hierin een stimulerende rol opnemen.

Met het decreet grond- en pandenbeleid van 2009 is een belangrijke inhaalbeweging ingezet. Het decreet voorziet in een sociaal objectief per gemeente omtrent het aantal te realiseren sociale woningen, sociale koopwoningen en sociale kavels op voor de periode 2009-2020. De Sociale Verhuurkantoren vormen hierop een waardevolle aanvulling, maar beheren vooralsnog te weinig patrimonium om echt het verschil te maken. Lokale besturen moeten tot slot meer gebruik maken van het sociaal beheersrecht, waarbij verwaarloosde woningen worden onttrokken van de eigenaars en in sociaal beheer komen.

De private huurmarkt mee in bad
Het aanbod van voldoende degelijke sociale wooneenheden zal evenwel niet snel kunnen gerealiseerd worden. Ook de private huurmarkt moet mee in het bad. Minimumnormen zoals energetische voorwaarden en een verplicht conformiteitsattest, … zijn aan te raden. Ook financiële incentives zijn belangrijk. Mogen verhuurders hun huurprijs nog doen stijgen als de woning niet beantwoordt aan bepaalde standaarden?

Voor veel huurders vormt de huurwaarborg een grote drempel.

Er moet een grondige evaluatie komen van de huidige huurtoelages en -subsidies en het systeem moet versterkt en verbeterd worden. Voor veel huurders vormt de huurwaarborg een grote drempel. Wij pleiten voor het terugbrengen van de huurwaarborg naar één maand. Er moet verder worden ingezet op een centraal huurwaarborgfonds. Concreet betekent dat dat de huurder zijn waarborg niet langer op een aparte geblokkeerde rekening stort maar dat alle huurwaarborgen gecentraliseerd worden in een fonds. De verhuurder krijgt dan gewoon een bewijs dat de waarborg gestort is. Bovendien legt dit ook discriminatie aan banden.

Er moet verder worden ingezet op een centraal huurwaarborgfonds.

De prijszetting op de private huurmarkt is vooralsnog een Vlaamse bevoegdheid, maar steden en gemeenten kunnen wel de kwaliteit van de woningen op hun grondgebied bewaken door na te gaan of huizen die verhuurd worden in overeenstemming zijn met de Vlaamse kwaliteitsnormen. Zij kunnen hierbij zelf het initiatief nemen en niet enkel optreden op vraag van de huurder die vaak in een zwakke positie zit.

Verduurzaming democratiseren

Het bestaande, vaak afgeleefde woonpatrimonium is toe aan een grondige renovatie of zelfs vervanging. In zeven op de tien woningen in Vlaanderen is er nog steeds ruimte voor energiebesparingen. Dit kan ook kansen bieden voor herbestemming naar kleinere wooneenheden.

De overheid kan het voorbeeld geven door te zorgen voor kwalitatieve en energiezuinige circulaire publieke gebouwen (scholen, zorginstellingen, administratieve gebouwen). Ook in de dienstensector en bij kantoorgebouwen valt heel wat winst te halen.

Maar de overheid moet ook gezinnen zoveel mogelijk helpen om efficiënt en betaalbaar hun woning te verwarmen en te renoveren. Daarbij is extra aandacht nodig voor energie-efficiëntie en woonkwaliteit van woningen van minder begoede groepen.

Kandidaat-kopers en huurders moeten goed geïnformeerd worden over het energieverbruik van de woning die ze op het oog hebben.

Verder onderzoek is nodig naar hoe grondige renovatie en (waar nuttig) hernieuwbouw het best financieel ondersteund kan worden. Voordelige (renteloze?) leningen om dergelijke investeringen te financieren zijn in elk geval een instrument. Die hebben immers het voordeel dat er vooraf geen kapitaal beschikbaar moet zijn en er niet gewacht moet worden op terugverdieneffecten.

Maar ook niet-financiële steun is erg belangrijk. Kandidaat-kopers en huurders moeten goed geïnformeerd worden over het energieverbruik van de woning die ze op het oog hebben. De woningpas kan hierin een belangrijke rol spelen. Via een loket moeten burgers begeleiding kunnen krijgen bij de planning en uitvoering van hun renovatiewerken. Er moet aandacht zijn voor collectieve (bv. wijkgerichte) projecten. Groepsaankopen voor bouwmaterialen en energiezuinige (verwarmings-) toestellen moet aangemoedigd worden, gekoppeld aan hulp bij het aanvragen van premies.

Veel mensen hebben niet het budget om te renoveren, maar de Vlaamse premies gaan vooral naar mensen die dat geld wél hebben. Er is een versterking nodig van de energiehuizen die o.a. renteloze leningen geven aan minder begoede groepen.

Tot slot moeten we ook de Vlaamse manier van bouwen en wonen grondig herzien. De invoering van de betonstop kan een stap in de juiste richting zijn. Vanaf 2040 mag er geen nieuwe open ruimte meer worden verkaveld. Vlaanderen zet in op kernversterking: bouwen kan enkel nog in de stads- en dorpscentra. Men wil leegstaande gebouwen hergebruiken, wijken verdichten en nieuwe activiteiten worden verweven in woongebieden. Slecht gelegen bouwgronden worden geschrapt. Gemeenten en steden komen voor grote uitdagingen te staan. Er is werk aan de winkel om te komen tot aangenaam wonen en leven in stads- en dorpskernen met o.a. groenvoorzieningen en school-, winkel-, recreatie- en cultuurinfrastructuur.

Deze tekst verscheen eerder in Sampol van september 2018

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPrint this pageEmail this to someone