Vandaag debatteert het Vlaams Parlement over de hervorming van de registratierechten. Wie op huizenjacht is heeft er ongetwijfeld al van gehoord: op 1 juni verandert wat je bij de notaris moet opleggen wanneer je een huis koopt. Simpel. Achter deze hervorming gaat echter meer schuil dan je op het eerste zicht zou denken.

Wat houdt de hervorming precies in?

Je ziet het wel eens op immosites, vaak in schreeuwerige letters aangekondigd: “KLEIN BESCHRIJF MOGELIJK”. De registratiebelasting die men moet betalen op de aankoopprijs van een woning, is afhankelijk van het Kadastraal Inkomen (KI). Dat is een schatting van de jaarlijkse netto inkomsten die een ‘kadastraal perceel’ (lees: huis, appartement, gebouw of grond) zou opbrengen indien het verhuurd zou worden. Is de geschatte jaarlijkse netto opbrengst 745 euro of meer, dan koop je het huis aan groot beschrijf en betaal je 10% bovenop de aankoopprijs. Wanneer de jaarlijkse netto opbrengst lager wordt geschat, koop je aan klein beschrijf en betaal je maar 5%.

Jawel, goed oplettende lezer, het gaat hier om jaarlijkse netto inkomsten, niet om maandelijkse. Hoe dat komt? De laatste schatting dateert van halverwege de seventies. 1975 om precies te zijn. Die inschatting van ondertussen meer dan 40 jaar geleden zorgt vandaag voor soms zeer absurde situaties. Vooral in wijken waar de tand des tijds heeft toegeslagen, of andersom, waar het de afgelopen decennia plots beter ging.

Denk bijvoorbeeld aan de gigantische herenhuizen op het hippe Antwerpse Zuid: heel veel daarvan hebben een laag KI en dus klein beschrijf. Destijds was het Zuid een van de meest verloederde uithoeken van Antwerpen, waar letterlijk niemand wou wonen. Vandaag wil net iedereen zicht op het museum van Schone Kunsten.

Vanaf 1 juni zal het tarief van de registratierechten niet meer bepaald worden op basis van het kadastraal inkomen

Daar komt dus verandering in vanaf 1 juni. Koop je dan nog een huis, dan zal het tarief van de registratierechten niet meer bepaald worden op basis van het kadastraal inkomen. Voor iedereen en alle huizen geldt dan hetzelfde tarief van 7%.

Naast deze gelijktrekking zullen ook de vrijstellingen veranderen. In het huidige systeem bestonden er immers nog twee vrijstellingen (de zogenaamde “abattementen”). Zo was iedereen op de eerste schrijf van 15.000 euro vrijgesteld van registratiebelasting. Indien voor de financiering van de aankoop een hypothecaire lening werd aangegaan, mocht daar nog eens 10.000 euro bijgeteld worden bij groot beschrijf en 20.000 euro bij klein beschrijf.

Beide abattementen gaan in het nieuwe voorstel van de Vlaamse regering op de schop. Er komt wel een nieuwe vrijstelling, gekoppeld aan de aankoopprijs van het huis. Wie een huis koopt voor 200.000 euro of minder krijgt vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro. In de centrumsteden of de Vlaamse rand, waar huizen sowieso duurder zijn, mag het huis tot 220.000 euro kosten om de vrijstelling te krijgen.

Deze vrijstelling, zo redeneert minister Bart Tommelein (open VLD), zal leiden leidt tot een uitbreiding van de markt voor ‘bescheiden inkomens’, omdat de registratierechten voor hen zullen dalen. De minister voert nog enkele kleinere uitzonderingen/correcties op het tarief in. Als men binnen de vijf jaar na de aankoop grondige renovatiewerken uitvoert, zakt het tarief van 7% naar 6%; als de aankoop een tweede woning betreft, blijft het tarief 10%; als men echter voor negen jaar aan een Sociaal Verhuurkantoor (SVK) verhuurt, zakt het tarief opnieuw naar 7%; wie investeert in erfgoed, en daar zijn gezinswoning van maakt, kan rekenen op een verlaagd tarief van 1% en voor de aankoop van bouwgrond tenslotte geldt altijd een tarief van 10%.

Grote huizen, smalle schouders

Wat betekent deze hervorming nu voor Vlaanderen? Is de loskoppeling van kadastraal inkomen en registratiebelasting een goede zaak? En vooral, een eerlijke herverdeling?

Wie het voorstel bestudeerd stelt al snel vast dat de hoogste regionen van de markt, waar momenteel groot beschrijf en dus 10% van toepassing is, een nogal riante fiscaal cadeau krijgen. Wie vandaag bijvoorbeeld een huis koopt van 300.000 euro, waarop groot beschrijf van toepassing is, betaalt daarvoor [(€ 300.000 – € 25.000) * 10%=] 27.500 euro registratiebelasting. In de nieuwe regeling, waarbij geen vrijstellingen meer mogelijk zijn maar wel een verlaagd tarief van 7% van toepassing is, betaalt men nog (€ 300.000 * 7% =) € 21.000. Dat is een verschil van € 6.500. Of neem een echt groot huis van 450.000 euro. In de nieuwe regeling bespaar je daar ineens €11.000 op.

Wie de duurste huizen kan kopen, krijgt met deze hervorming de grootste korting

Hoe hoger de aankoopprijs van het huis (met groot beschrijf), hoe groter dus het voordeel. Wie de duurste huizen kan kopen, krijgt met deze hervorming in andere woorden de grootste korting op de belastingen.

Grote huizen, smalle schouders? Men kan zich de vraag stellen of het toekennen van deze belastingverlaging aan een deel van de meest kapitaalkrachtige kopers op de huizenmarkt vanuit sociaal en maatschappelijk perspectief te rechtvaardigen is. Die vraag stelt zich des te meer wanneer we zien dat de sociale correctie die men voorstelt om de minder kapitaalkrachtige kopers te ontzien, niet volstaat om te voorkomen dat een deel van hen in deze hervorming de rekening betaalt.

Gemiddelde woning kopen? U betaalt meer

De vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 voor wie een huis koopt van 200.000 euro of minder, is een goede zaak. De maatregel geeft een duwtje in de rug aan mensen met een bescheiden budget, zoals jonge gezinnen of alleenstaande ouders.

Helaas bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een huis in Vlaanderen 233.382 euro en de gemiddelde prijs van een appartement 229.442 euro (BRON). Huizen en appartementen bovendien waar regelmatig het klein beschrijf en dus een tarief van 5% van toepassing is.

Wie een gemiddeld geprijsde woning koopt dreigt bij de verliezers van deze hervorming terecht te komen

De hervorming benadeelt daardoor kandidaat kopers voor een dergelijke gemiddelde woning twee maal. Zij kunnen in het hervormde systeem geen aanspraak meer maken op vrijstelling en zien in heel wat gevallen hun registratiebelasting stijgen van 5% naar 7%. Wie een gemiddeld geprijsde woning koopt, dreigt dus bij de verliezers van deze hervorming terecht te komen.

Over hoeveel woningen gaat het hier? Om een indicatie te krijgen is de SERV gaan opvragen hoeveel aktes klein beschrijf er in 2016 verleden werden met een aankoopprijs boven de 200.000 euro. Het gaat om 9.266 aktes met een verkoopprijs tussen € 200.000 en € 250.000, 5.399 aktes tussen de 250.000 euro en 300.000 euro, 1.860 aktes tussen 300.000 euro en 350.000 euro en 1.864 aktes met een verkoopprijs die hoger lag dan 350.000 euro.

Tabel 1: Vlaanderen (VLABEL), 2016, aantal aktes klein en groot beschrijf per categorie verkoopprijs

Verkoopprijs Totaal Klein beschrijf (KB) Groot beschrijf (GB) Aandeel KB
< 200.000 78.285 17.319 60.966 22,10%
200 tot 250.000 28.569 9.266 19.303 32,40%
250 tot 300.000 22.560 5.399 17.161 23,90%
300 tot 350.000 13.649 1.860 11.789 13,60%
> 350.000 26.911 1.864 25.047 6,90%
Totaal 169.974 35.708 134.266 21,00%

Hieruit kunnen we vaststellen dat ongeveer de helft (17.319) van de aktes klein beschrijf onder de grens van 200.000 euro vallen, en dat ondanks het stijgen van hun tarief van 5% (klein beschrijf) naar 7% (hervorming), deze kandidaat kopers aanspraak kunnen maken op een vrijstelling van registratiebelasting op de eerste schijf van 80.000 euro. De andere helft van de aktes klein beschrijf (opgeteld 18.389 huizen), met een verkooprijs die boven de 200.000 euro ligt (of 220.000 in de centrumsteden), kan dat dus niet en ziet zijn te betalen rechten fors toenemen.

Deels is dat een logische correctie. Voor huizen vanaf 300.000 euro, zoals die op het Antwerpse Zuid bijvoorbeeld, is dat kleine beschrijf eigenlijk niet meer van toepassing. Maar voor het middensegment van de markt, de huizen tussen 200.000 en 300.000 euro, is de correctie veel minder logisch. Kopers in dit segment zijn immers zowel hun klein beschrijf kwijt als de vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro.

Een huis van 230.000 euro zal u na de hervorming enkele maandlonen meer kosten

Laten we dit even concreet maken en de registratiekosten bij de aankoop van een huis voor of na 1 juni met elkaar vergelijken. Voor een goedkoop huis van 150.000 euro betaalt u vandaag 5.750 euro registratiebelasting. Vanaf juni wordt dat 4.900 euro of een winst van 850 euro. Koopt u een huis met klein beschrijf van 200.000 euro, dan stijgen echter de verschuldigde registratierechten met 150 euro t.o.v. van het oude systeem. Die stijging loopt snel op: een huis van 230.000 euro en klein beschrijf zal u na de hervorming 6.350 euro meer kosten. Bent u echter kapitaalkrachtig en vindt u een huis van 300.000 euro waarop groot beschrijf van toepassing is, dan wint u dankzij de hervorming plots 6.500 euro.

registratierechten_zonder kader (002)

Het is de analyse van de SERV, en dat hebben zowel de werkgevers- als werknemersorganisaties ondersteund, dat de grens van 200.000 euro in die zin te absoluut en te drastisch is. Hierdoor ontstaat een neerwaartse druk op de prijzen, die verkopers er toe kan aanzetten hun prijs te verlagen tot net onder 200.000 euro en/of een deel van de verkoopprijs niet geregistreerd onder tafel te ontvangen.

Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om een overgang te voorzien, en de vrijstelling van 80.000 euro geleidelijk af te bouwen tussen 200.000 en 250.000 euro, maar hiervoor is extra budget nodig. Dat minister Tommelein geen oor heeft naar deze oproep, is in de context van bovenstaand verhaal op zijn minst tenenkrullend.

tabel greg (1)

 Heet hangijzer ongemoeid

Ok, deze hervorming van de registratierechten probeert werk te maken van een historische scheeftrekking, waarbij het kadastraal inkomen in veel gevallen geen valabele maatstaf meer is om de waarde van een woning aan te geven. Dat is op zich een goede zaak. Maar los van het fiscale cadeau dat onnodig aan een aantal rijke kopers wordt gegeven, doet de hervorming eigenlijk niets aan de essentie van dit probleem. Het KI blijft immers nog steeds de maatstaf voor het berekenen van andere belastingen: de jaarlijks verschuldigde onroerende voorheffing, de belasting op huurinkomsten en de belasting op een tweede woning. Daarmee blijft – ondanks het borstgeklop van de Vlaamse regering – het heetste hangijzer ongemoeid. En dan hebben we het nog niet over de discussie over het voor simpele kopies geldverslindende notariaat gehad.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPrint this pageEmail this to someone